Da Sapere

Una volta trovata la casa che fa per Voi, il primo passo per procedere all’acquisto √® quello di formulare una proposta irrevocabile d’acquisto (scritta) al venditore, accompagnata da un acconto.

Proposta d’acquisto
In questa fase verr√† manifestata l’intenzione di acquistare l’immobile scelto, proponendo delle condizioni. Presentata la proposta non ci resta che attendere l’accettazione scritta da parte del venditore, che solo in quel momento potr√† incassare l’assegno lasciato in acconto per la proposta, che diventer√† al momento dell’incasso caparra confirmatoria. Nel caso non venisse accettata la proposta verr√† restituito l’assegno.

Caparra
E’ una somma in denaro versata dall’acquirente al venditore, indica l’impegno all’acquisto da parte dell’acquirente e l’impegno a vendere da parte del venditore.
Ne esistono 2 tipi: confirmatoria e penitenziale.

Caparra confirmatoria
E’ un acconto sul prezzo di acquisto, versato dall’acquirente al venditore, si versa alla firma del compromesso ed impegna entrambe le parti alla conclusione della vendita.
Nel caso in cui l’acquirente non mantenga l’impegno sull’acquisto, perder√† la caparra, al contrario il venditore che si ritira dalla vendita dovr√† versare il doppio della caparra all’acquirente.
In entrambi i casi, o il venditore o l’acquirente, che hanno rispettato i patti possono ricorrere al tribunale per far si che venga rispettato l’accordo; si pu√≤ inoltre chiedere un risarcimento per danno subito, ad esempio nel caso in cui: il venditore si sia impegnato in un altro acquisto, restando scoperto dell’importo della propria vendita.

Caparra penitenziale
Consiste in una somma concordata nel caso in cui una delle 2 parti dovesse venire meno all’accordo. Il venditore si impegna a versare il doppio della caparra in caso venga meno all’accordo, mentre l’acquirente perde l’intero importo della caparra versata. Questa modalit√† di caparra esclude la possibilit√† di ricorrere al tribunale, per risarcimento danni o vendita obbligata dell’immobile.

Compromesso o Preliminare di compravendita
Nel momento in cui il venditore accetta le condizioni della proposta d’acquisto, verr√† fissato un appuntamento per la stesura del compromesso.
Questo contratto che si redige stabilisce tutte le condizioni per il futuro contratto di vendita.
Vengono indicate: le generalit√† di chi vende e di chi compra, il costo, la descrizione dell’immobile, la modalit√† di pagamento e si stabilisce la data del rogito. Al compromesso l’acquirente versa un’ulteriore caparra (di solito confirmatoria), di circa il 20% del prezzo totale.

Rogito
Strumento legale per trasferire il titolo di propriet√† di un bene immobile dal venditore all’acquirente. E’ un atto pubblico in forma scritta redatto da un Notaio (scelto dall’acquirente). E’ compito del Notaio verificare prima del rogito: la legittima propriet√† del bene e l’esistenza di ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli ed ogni altro vincolo che possa pregiudicare la vendita del bene.
Solitamente il rogito √® preceduto dal compromesso, ma in caso di accordo tra le parti potrebbe essere l’unico atto per la vendita dell’immobile.
Il rogito riporta tutti gli accordi sottoscritti sul compromesso, con delle integrazioni, quali:

– Dati anagrafici del venditore;
– Dati anagrafici dell’acquirente;
– Dati relativi alla provenienza del bene in capo al venditore;
– Dati riguardanti la situazione catastale dell’immobile;
– Descrizione dell’immobile e delle eventuali pertinenze;
– Indicazione dei confini con altri immobili;
– Indicazione del prezzo;
РAccordi sulle modalità e i tempi del pagamento, se il saldo dovesse perfezionarsi in un momento successivo al rogito;
– Accordi circa la consegna dell’immobile e il subentro negli oneri attivi e passivi, nel caso in cui non siano contestuali al rogito.

Il Notaio consegna ad entrambe le parti copia dell’atto che sta per essere stipulato, e ne d√† lettura integrale prima della firma. Nel caso in cui, ci siano dubbi √® molto importate interrompere la lettura e chiedere chiarimenti. Alla conclusione della lettura si procede alla firma degli atti e, salvo diversi accordi, al saldo dell’importo concordato. L’atto di compravendita pu√≤ essere redatto dal compratore e dal venditore in forma di scrittura privata, e coinvolgere il Notaio solo per l’autenticazione delle firme, ma non per verificare il contenuto del rogito stesso, soluzione vivamente sconsigliata data la complessit√† delle leggi in materia.

Il Notaio provvede a rendere pubblico il rogito, nei confronti di terzi, tramite registrazione presso l’ufficio delle Entrate e trascrizione presso la Conservatoria dei registri immobiliari.
Il venditore, in ottemperanza alla legge antiterrorismo del 1978, entro 48 ore dalla consegna dell’immobile all’acquirente deve effettuare la comunicazione alla Questura (o al Comune, ove la Questura non abbia sede) con appositi moduli, solitamente forniti dal Notaio.